蒸汽小火车

不吹不黑!真实数据还原苏州楼市真相二手房市场仍是涨多跌少!

发布日期:2021-06-21 14:41   来源:未知   阅读:

  道爷很欣赏这种用数据说话的态度,定性的分析谁都能掰扯两句,楼市更需要定量分析的理性思考。

  用真实可靠的数据,还原真实的楼市行情,为买房者提供参考依据,买对房少入坑。

  但是数据统计必须遵循客观、科学、统一、系统原则,如果使用数据来源不明、样本偏差较大、统计标准不一的数据,得出一些不明所以、似是而非的结论,对买房者反而起到误导作用。

  苏州楼之道,一群技术控创立的地产公号,擅长精准化大数据分析,数据的真实客观是我们追求的目标,也是我们对粉丝的承诺。

  为了减少样本量少导致数据偏差大的问题,我们以季度周期统计板块成交均价,并剔除成交套数4套以内板块,尽可能为粉丝还原真实的苏州楼市。

  不过,由于统计样本的偏差、信息的时效性等问题,无法做到完全精准,存在误差还请大家见谅。

  从涨跌比来看,统计的58个板块里,上涨板块33个,下跌板块25个,板块涨跌比为33:25。上涨的33个板块中,园区11个,姑苏区8个,新区3个,吴中区6个,相城区5个。

  从板块增长率TOP10来看,园区4个板块上榜但优势不明显;姑苏区3个板块强势入选,而且TOP2都是姑苏区;相城区、吴中区表现不错,分别有2个、1个进榜。令人意外的是,新区没有板块进入TOP10,狮山板块勉强排名第11。

  园区的最核心板块因为起步均价高,增长率中规中矩;姑苏区入选的几个板块各有特点,沧浪新城www.nmgmu.cn,胥江两个板块整体界面较好,板块内次新房有一定品质,分化行情下表现优异,胥江板块内因为仁恒公园世纪、海胥澜庭的入市对板块拉动明显;

  吴中区双南湖板块作为园区独墅湖外溢板块,区内建发独墅湾、正荣国领、保利独墅西岸等高品质小区,在园区品质终改小区跳涨行情带动下,走出了良好表现;相城区高铁新城受各种利好影响,上涨明显。

  新区狮山板块在18、19年的学区行情中涨幅惊人,难免有透支之嫌,今年学区房无明显行情下,主打学区牌的狮山板块整体表现乏力。

  从各板块下跌率TOP10来看,姑苏区4个板块入选为最多;吴中、相城、新区各占2个;园区、吴江无板块入选。

  市场两极分化严重,买房不能只看行政区域,越来越需要精细化,要具体到某个板块、某个学区,甚至某个小区、小区内的具体产品。

  姑苏区各板块总体来说是两极分化严重,8个板块上涨、6个板块下跌,最高涨幅5801元,最大跌幅也达2163元。

  板块内以老破小学区房为主的板块,比如苏州大学、十全街、葑门等,受制于今年学区房行情一般,整体表现一般。

  胥江等有品质小区,又有新房进入二手市场的板块表现优异,这和今年改善需求旺盛有密切关系,板块内海胥澜庭、公园世纪成为价格天花板,但是整体还是低于预期。

  平江新城因为前两年考试院附属学校的利好透支,加上板块内新房大量供应,二手房价下调明显。

  园区14个板块里,11个板块上涨、3个板块下跌。涨跌比在各区中表现最好,与园区的核心板块地位相符。

  核心板块都上涨,下跌的唯亭、斜塘、东环板块均属于次级板块。园区依然是苏州房价最稳的区域。

  玲珑板块的玲珑湾御玲珑湖景大平层已突破11万,和风雅致、湖滨一号等品质小区也都突破历史单价;湖西板块的中茵皇冠、天域东区、翠湖雅居等品质小区大户型也屡创新高,春晓别墅等豪宅小区也是10万+秒杀;双湖板块的别墅小区更是集体跳涨,单价纷纷破10万;东沙湖板块的玲珑东区、铂悦府逆势上涨;独野湖的铂悦犀湖涨幅惊人。

  随着狮山板块进入新房房荒,二手房成交量也逐渐回暖,狮山学区房依然是最大的刚需,御园、荷澜庭等品质学区房价格屡创新高。枫桥受益于距离狮山很近,整体涨幅在新区也是NO2。

  科技城、阳山生态区受新房影响,二手房成交量小,成交价格下跌,未来待新盘大量入市,科技城等将迎来行情。

  尹山湖作为园区刚需外溢,前两迎来行情,但是明显涨幅透支,加上今年是改善之年,尹山湖的改善客户被园区虹吸,尹山湖还需要较长时间重返高点。

  相城区7个板块中,5个上涨、2个下跌。高铁新城新房供给不足,二手房成交量回暖,加上高铁新城利好不断,表现优异。

  元和板块成熟板块,同样受新房影响,成交量相对去年大幅下降,价格也明显下降。

  以上意见只代表个人观点,仅供参考,不作为任何买房推荐依据,买房请自行判断。加盟美宜佳便利店:聚焦特殊时期下的创业新机会,返回搜狐,查看更多

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